近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上(shàng)的(de)增(zēng)值部(bù)分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临(lín)极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的(de)时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再(zài)能产生现金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营(yíng七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米)权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资产更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的(de)可(kě)供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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