饱受(shòu)争议(yì)的二(èr)手房交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得(dé)到(dào)监管部(bù)门(mén)的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势(shì)收取过(guò)高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院(yuàn)住房(fáng)政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来(lái)说(shuō)属于(yú)金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将非必(bì)要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内(nèi)的(de)相关(guān)市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更大(dà)，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门(mén)主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房屋(wū)交易过程(chéng)中，部分(fē学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高cn)价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京(jīng)某房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格(g学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高cé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在(zài)实(shí)际收(shōu)取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即可(kě)。而(ér)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构在(zài)具体收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及(jí)工资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的(de)中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会同(tóng)有关(guān)部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依(yī)规(guī)纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意(yì)味(wèi)着，未来(lái)豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发文鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整(zhěng)改(gǎi)善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支付(fù)一半的中介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也(yě)可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次向房(fáng)东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交(jiāo)易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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