文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个(gè)项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如(rú)果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约(yuē)后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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