OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日的(de)下(xià)跌(diē)走势，午后跌(di第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手ē)幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所(suǒ)回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二(èr)级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目(mù)前(qián)上市的8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下(xià)降(jiàng)，如(rú)今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出(chū)于(yú)风(fēng)险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日(rì)场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手(wài)价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定释放，但是(shì)价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好判断价格(gé)是不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上前期(qī)本(běn)身园区类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路(lù)上再(zài)迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披(pī)露的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落(luò)。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事(shì)项进行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明(míng)会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了(le)对(duì)张江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目(mù)出(chū)租(zū)率将得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了不(bù)到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的(de)可能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视(shì)，据悉(xī)新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租(zū)户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖(gài)了(le)芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术(shù)等(děng)产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三(sān)个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也(yě)贵(guì)一些(xiē)，张(zhāng)江光(guāng)大园单(dān)层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预(yù)算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目(mù)前在(zài)管资(zī)产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是(shì)我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面临(lín)了一(yī)些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学(xué)城(chéng)这(zhè)三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的(de)插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和(hé)市场的信心(xīn)。”

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