5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之(zhī)处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业(yè)的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的(de)质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游产业链(liàn)的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待(dài)它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内