导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通行业获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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