一线城市，也不(bù)端着(zhe)了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消息在(zài)房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条(tiáo)消息为什么这(zhè)么重要？首先二(èr)手房指(zhǐ)导价被(bèi)称为“核弹级(jí)”政策，其次深圳几(jǐ)乎是最后一(yī)个还在“认(rèn)真”实施这条政策的城市，最后深(shēn)圳是房价前三的核心城市。所以，深圳的一举一动都具有风向标意义。

　　有(yǒu)分(fēn)析人士(shì)指出，深圳二手房指导价如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)，首先(xiān)有利于(yú)深圳二手(shǒu)房回暖，然(rán)后(hòu)二手房回暖有利于深圳楼(lóu)市总体回暖，最后(hòu)深圳(zhèn)楼(lóu)市(shì)回暖有利于全国楼市回暖....

　　看(kàn)吧(ba)，这(zhè)妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳(zhèn)疯传(chuán)“二手房指导价(jià)”正式结束。传言称：二手房贷款不(bù)按官方参考(kǎo)价（指导(dǎo)价），银行核定(dìng)房价以网签备(bèi)案价(jià)和评(píng)估(gū)价孰低为准。

　　自(zì)此，参考价真正(zhèng)变成了“参考价”。

　　目前没有(yǒu)看(kàn)到官(guān)方文件。据证券时报21日消息，目(mù)前深圳多家大行表示“尚(shàng)未接到正(zhèng)式通知(zhī)，目前仍按(àn)参(cān)考价办理(lǐ)按揭”。所(suǒ)以(yǐ)还需要持续(xù)的关(guān)注。

　　易(yì)居研究院(yuàn)研(yán)究总监严跃进认为(wèi)，本次政策大概率为真，更多(duō)体现为银行贷款等(děng)领域按照新的规则进行，但(dàn)不会出台(tái)正式文件。

　　有(yǒu)时候，有些(xiē)事情，是不用发文件的。毕竟可以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼(lóu)市二手房(fáng)指(zhǐ)导价横空(kōng)出(chū)世。当时，深圳一口气公(gōng)布了全市3595个(gè)小(xiǎo)区的参(cān)考价，很(hěn)多南山(shān)、福田、宝安中心区的高价盘(pán)，直(zhí)接按照当时(shí)的市场价打了(le)5折、6折(zhé)来(lái)“指导”，银行只能按照(zhào)指导价来(lái)计算首付、发放贷款。

　　当时(shí)大家还不觉得厉害，但经历了这两(liǎng)年(nián)的痛苦，才深知为啥叫做(zuò)——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例子，市场(chǎng)价(jià)1000万的房子，如果不“指导”，可以首付3成(chéng)即300万；如果指(zhǐ)导价打七折(zhé)即(jí)700万，那么首付(fù)3成210万，加上(shàng)需要(yào)全款支付(fù)的部分，实际首付(fù)去到了510万，相当于(yú)首付(fù)5成了（多(duō)给210万首付(fù)）。这直接让大批(pī)量买(mǎi)家，失去了购房能力，相当于强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自深(shēn)圳推行二手房参考价以后，东莞、宁(níng)波、成都(dōu)、三(sān)亚、西安、合肥、广州(zhōu)等10多个城市陆续跟(gēn)进。事实也(yě)确实证(zhèng)明了，这条政策(cè)的“核弹”级(jí)别。

　　到(dào)了2021年10月(yuè)，根据安居客的(de)统计，实(shí)施二手(shǒu)房(fáng)指导(dǎo)价的(de)10个(gè)城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响(xiǎng)，二手房更是惨不忍睹。以2022年12月数据(jù)为例，全国(guó)70个(gè)大中城市房(fáng)价只有6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

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　　深圳(zhèn)，有人付(fù)出了沉重代价

　　据深(shēn)圳乐有家研究中心数据显示：成交量上，二手房(fáng)指(zhǐ)导价出台当年，深(shēn)圳二(èr)手住宅成(chéng)交(jiāo)量(liàng)同比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑47％，全年成交量仅(jǐn)2.2万套，创(chuàng)近二十年(nián)最低记(jì)录(lù)，相(xiāng)较2020市场高峰缩水近八成。

　　价(jià)格(gé)方面，与(yǔ)二手房指导价发布(bù)当月相(xiāng)比，如今二手(shǒu)房(fáng)挂牌价低(dī)于及接近(jìn)参考价(jià一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱)的房(fáng)源占(zhàn)比大(dà)幅增加。2023年(nián)一(yī)季度，深圳各区二(èr)手房成交(jiāo)TOP10小区中，过半(bàn)成交价(jià)低于参(cān)考价(jià)。

　　只有真实(shí)经(jīng)历其中(zhōng)的(de)人，才能深切(qiè)的感知其威力。

　　深圳房(fáng)东，斩(zhǎn)仓的(de)新(xīn)闻(wén)不绝(jué)于耳。

　　据说一(yī)位(wèi)码农三年前高(gāo)杠杆买(mǎi)了2套华润城，月(yuè)供12万，最(zuì)终亏(kuī)损(sǔn)1000万破产。据媒体(tǐ)推测，如果案(àn)例属实，买家的实际购房成本(běn)高达20万/平，目前价(jià)格跌至14万/平，叠加(jiā)这三年的房贷和(hé)持有成本(běn)，差不多亏损超千万。

　　深圳(zhèn)一大批人这两年感受到了太(tài)多“心酸”。二手(shǒu)房(fáng)成交量创下多年新低，学(xué)区(qū)房神(shén)话(huà)不再(zài)，房产中介(jiè)的日子难过，投资(zī)客挥泪(lèi)斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来(lái)，实施了二手房指导价(jià)的城市(shì)陆陆续续低调退(tuì)出，目前(qián)只(zhǐ)有(yǒu)深圳还是最(zuì)后的“堡(bǎo)垒(lěi)”。

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　　“风向标”意义明(míng)显

　　最近一线城市也(yě)不(bù)端着了(le)。

　　近日(rì)，北京在房(fáng)山区试点多子女家(jiā)庭(tíng)和职住平衡家庭购房支(zhī)持(chí)政策。上海也考(kǎo)虑予以(yǐ)多孩家庭在新房计分制(zhì)度政策上(shàng)的支持。

　　从最新公布的3月份70个(gè)大中城(chéng)市商品住宅销售(shòu)价格(gé)变动(dòng)情况来看，广州、深圳的新房、二手房价格仍然(rán)是同比去年依然是下降的。

　　北京、上(shàng)海已经同比增(zēng)长了(le)，其他二线城(chéng)市如杭(háng)州、成都、南京(jīng)、合肥等城市价格都是同(tóng)比上(shàng)涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事(shì)实上(shàng)，上面可(kě)能更急(jí)。3月份，两部门联(lián)合发文，全面推(tuī)动二手房(fáng)“带押过户”全国(guó)实施，这是一条(tiáo)被广泛(fàn)好(hǎo)评(píng)的(de)新(xīn)政。对(duì)于(yú)激(jī)活二手(shǒu)房交易，具有定海神针般的作用(yòng)。

　　住建部部长倪(ní)虹近日更是指(zhǐ)出(chū)：建筑业、房地产企业要发挥国民(mín)经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回(huí)归到常识(shí)，从字面(miàn)理解一下这两个词，意(yì)思就是——顶梁(liáng)柱(zhù)如果不行了，上面不就塌了嘛？压舱石(shí)如果(guǒ)压不住(zhù)，小船(chuán)不就翻了？

　　也许(xǔ)，今年扶(fú)持(chí)楼市(shì)的政策，还(hái)有一(yī)大(dà)波正在路(lù)上...

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